Os leilões públicos de imóveis poderão ser um instrumento para o cumprimento da função social de propriedades urbanas. É o que prevê um projeto de lei que está na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) aguardando a escolha de um relator.

Apresentado em maio deste ano pelo então senador Castellar Neto, o PL 3.470/2024 institui a possibilidade de o poder público leiloar imóveis desapropriados por utilidade pública. O projeto inclui na legislação ( Decreto-Lei 3.365, de 1941 ), entre os casos considerados de utilidade pública, a “urbanização, edificação, conservação, reforma, retrofit, demolição ou regularização para adequação de imóvel ao disposto em plano urbanístico ou legislação edilícia [relativa a edificações], de defesa civil ou de proteção do meio ambiente ou do patrimônio cultural”.

A chamada desapropriação por hasta pública (leilão judicial) será feita mediante a prévia declaração de utilidade pública do imóvel e divulgação de edital oferecendo o bem. Os interessados poderão arrematar o imóvel e executar imediatamente as obras exigidas pelos planos diretores, explica o autor da proposta.

Castellar argumenta que a medida ajudará no planejamento urbano e no respeito à Constituição Federal, que prevê que a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor de cada município, com vistas ao bem-estar de seus habitantes. “Os planos diretores e demais planos urbanísticos deles decorrentes qualificam o solo e estabelecem modelos de assentamento prospectivos, que em muitos casos diferem da cidade existente, exigindo urbanizações, construções, adaptações e reconstruções de imóveis, de modo a assegurar o pleno aproveitamento da infraestrutura existente e a adequação da cidade às dinâmicas econômicas e sociais”, diz.

Ele também ressalta que as leis que protegem o meio ambiente e o patrimônio cultural exigem a conservação adequada dos imóveis, o que nem todos os proprietários conseguem fazer, em razão da falta de recursos financeiros, pendências fundiárias ou outros motivos.

Desvalorização

Na justificativa do projeto, Castellar cita casos extremos extremos os imóveis são abandonados, deteriorando a paisagem urbana e criando ambientes inseguros ou insalubres que podem desvalorizar toda uma área habitada. O zoneamento e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivo adotado nesses casos pelos municípios não têm sido suficientes para reverter o problema, ressalta. Por isso, sustenta, a desapropriação por hasta pública surge como uma medida indispensável para garantir o cumprimento da função social da propriedade e promover um desenvolvimento urbano mais justo, equilibrado e sustentável. Ele também acredita que os leilões poderão atrair investidores que arrematem imóveis nessas condições, renovando-os para um uso normal de mercado.

Na justificativa do projeto, o então senador ressalta ainda que os proprietários "expropriados" (que têm seus imóveis desapropriados) poderão receber melhores propostas do que as indenizações tradicionais, pois a avaliação administrativa será apenas um piso a partir do qual os interessados poderão apresentar ofertas maiores. O proprietário também não precisaria entrar em uma fila de precatórios, recebendo o dinheiro pago pelo arrematante imediatamente. A contratação automática de um seguro garantiria o pagamento de eventuais valores decorrentes de arbitragem ou decisão judicial.

O modelo de desapropriação por hasta pública apresentado por Castellar foi inspirado na liquidação forçada ou "venda forçada", instituto existente na Espanha e em Portugal e já adotado no Brasil por municípios como São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Mogi das Cruzes (SP).